ご自身で名義変更手続きをご検討の方へ
ご自身で売買や贈与による不動産の名義変更をご検討の方へ、所有権移転登記手続きの一般的な内容についてご案内しております。
一般的な内容となっておりますので、実際の登記申請の際は、必ず管轄法務局の登記相談にてご確認をお願いします。
★★税金（課税関係）にご注ください★★
あくまでも登記手続きについてのご案内です。
贈与であれば贈与税、売買であれば譲渡所得税などの各種の課税関係が生じる可能性がありますが、その課税関係については一切考慮しておりません。
課税関係については、必ず税務署等にご確認ください。
不動産を売買や贈与をした際、登記名義名義を書き換える場合は、所有権移転登記を申請します。
ここでは、売買による所有権移転登記について一般的なチェック項目・必要書類をご案内しておりますが、贈与による手続きもほぼ同じです。
※事例によりそのほかに必要となる書類等がございますので、管轄の登記所もしくは弊所までお気軽にお問い合わせください。
確認事項
登記申請の準備をする前に、下記事項をご確認ください。
①不動産の地番・家屋番号はわかりますか？
②売主の「登記上の住所・氏名」と「現在の住所・氏名」は同じですか？
③売買の対象の土地は農地ですか？
④登記の申請は誰がしますか？
①について
登記を申請する際に、登記申請書にて対象となる不動産を特定する必要があります。
日常生活で家屋を特定する場合に使用しているものがは、住居表示と呼ばれるものです。
（具体例）
千葉県習志野市東習志野９丁目１３番１０号
一方、不動産登記の際には地番（土地）・家屋番号（家屋）にて特定します。
（具体例）
土地：千葉県習志野市東習志野９丁目１５００番３
家屋：千葉県習志野市東習志野９丁目１５００番地３
家屋番号 １５００番３
地番・家屋番号が不明な場合は、全部事項証明書を取得し調査をしてください。
②について
売主の住所・氏名は登記されています。
ただし、不動産を取得した際の住所・氏名が登記されていることも多く、その後引っ越しや結婚などで住所や氏名に変更があったにも関わらず、変更の登記をしていないことも多いです。
具体的には、売買の登記申請の際には、売主の印鑑証明書が必要になりますが、それに記載されている住所・氏名と登記上の住所・氏名が一致していないような場合です。
その場合、売買による所有権移転登記をする前提として売主の住所や氏名の変更登記＝所有権登記名義人住所（氏名）変更登記が必要になります。
なお、住所・氏名は変わっているけれど売主に間違いない、と登記官（登記所）に言ったとしても、所有権登記名義人住所（氏名）変更登記を省略することは絶対にできません。
仮に、所有権登記名義人住所（氏名）変更登記を省略して（または忘れて）、所有権移転登記を申請した場合、その所有権移転登記は却下されます。
③について
土地の謄本（全部事項証明書）の地目に注目してください。→全部事項証明書の見本
この地目が「田」「畑」などの農地の場合、その土地を売買するためには農業委員会の許可または届出が必要になります。
登記の際には、その許可や届出がされているか、許可書や届出書を添付することによりチェック（審査）されます。
地目が田・畑の場合で、許可・届出がされていない登記申請は受理されません。
④について
売買による不動産登記は、売主と買主が一緒に申請（共同申請）するのが原則です。
（所有権移転登記の申請方法は？参照）
しかし、代理人に委任状を交付することにより、代理人から申請することもできます。
一般的に多く行われているのは、司法書士が代理人となる登記申請ですが、例えば、買主が売主の代理人となり、実質買主ひとりから登記申請をすることもできます。
この場合、買主は「登記権利者兼登記義務者代理人」となります。
必要書類チェックシート
下記でご案内する書類はあくまで一般的な書類です。
必要に応じて追加の書類もありますので、詳しくは管轄登記所または弊所までお問い合わせください。
なお、弊所にご依頼をいただく際は、売買契約書（贈与契約書）等の契約内容がわかる書類も確認させていただきます。
登記申請
売主・買主自身で登記申請をする場合は、上記の確認事項や必要書類を準備の上、登記申請書を作成し、登記所に申請することになります。
申請する登記所は対象となる不動産を管轄する登記所になります。
なお、複数の場所に不動産がある場合はそれぞれの管轄登記所に申請します。
例えば、東京都江戸川区と千葉県市川市の不動産を売買したような場合は、東京都江戸川区の物件は東京法務局江戸川出張所、千葉県市川市の物件は千葉地方法務局市川支局に申請することになります。
登記申請書のひな型は、法務局のページが便利です。
